房地產背景資料

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房地產背景資料_城鄉/園林規劃_工程科技_專業資料??髡鉸怨婊郊?2:房地產背景資料 一、概況 從廣義上來講,中國的房地產才剛剛起步。另外,黨中央此次提出到 2020 年全面建設小康社會,20 年之內將會有 50%以上的人口進入城 市。根據發展規律

凱恩戰略規劃附件 2:房地產背景資料 一、概況 從廣義上來講,中國的房地產才剛剛起步。另外,黨中央此次提出到 2020 年全面建設小康社會,20 年之內將會有 50%以上的人口進入城 市。根據發展規律,當城市化達到 30%時,房地產將進入高速發展 期,一直延續到 70%。而中國目前只有 36%,所以至少還有 20 年的 好時光。 有不少原因決定了中國房地產市場的高潮還在后面。首先,隨著經濟 的發展,人們的住房條件將會進一步改善,人均住房面積一定會繼續 增加,發達國家的歷史表明,當一個國家人均GDP在 600 美元開始 時,房地產會進入高速發展期,一直到人均 7000 美元才會打住—— 這表明我國的房地產市場剛剛起步、 方興未艾; 其次, 國際經驗表明, 城市化程度在 30% -60%之間,房產市場將進入高速發展期,中國目 前的城市化水平大約是 36%, 正處于房產市場的快速發展時期; 第三, 中國加入 WTO 后,外資公司將會以更快的步伐涌入國門,他們對房產 市場的需求很大;第四,消費水平的提高會對公共房產設施有越來越 大的需求。著名經濟學家蕭灼基認為,中國房產市場的根本問題是有 效需求不足,只有讓更多的人投資房產再轉手出租,才能讓現階段無 力購房的人以租賃形式擁有住房。 二、全國 從 1998 年到 2001 年, 全國各年完成的房地產投資額分別為 3614 億元、4103 億元、4984 億元、6344 億元,年均增長 20.6%;商品房 銷售面積分別為 12185 萬平方米、14556 萬平方米、18637 萬平方米、 22412 萬平方米,年均增長 22.6%;商品房平均銷售價格分別為(每 平方米元)2063、2053、2112、2170;房地產經營總收入分別為 2951 億元、3026 億元、4515 億元、5472 億元,年均增長 22.8%。 國家統計局最新統計顯示,1 至 10 月份,商品房銷售進一步加 快,共實現銷售額 3059 億元,增長 35.4%,比 1-9 月份增幅上升 3.5 個百分點。其中,商品住宅銷售額 2596 億元,增長 35.5%,增幅比 1-9 月份上升 3.3 個百分點。 1-10 月份, 房地產開發投資到位資金 6856 億元, 同比增長 36.6%, 增幅比 1-9 月份上升 2.3 個百分點;房地產開發投資 5588 億元,同 比增長 29.8%,增幅比 1-9 月份上升 0.4 個百分點,其中辦公樓和商 業營業用房投資增長 22.8%和 32.9%,分別比 1-9 月份增幅上升 1.9 個和 2.6 個百分點。 三、上海及長江三角 10 月份,上海市個人住房貸款共新增 33.58 億元,比上月末減 少 5 億元,減幅達 13%。這種狀況顯然與近兩個月上海房價走勢繼續 攀升的情況相背離,專業人士分析,這可能是房價出現回調的一個信 號。 然而,就全年整體情況而言,還有值得樂觀的空間。到 9 月末, 全市商業銀行個人住房按揭貸款余額為 980.35 億元,當年新增 341.53 億元,已超過去年全年商業銀行個人住房按揭貸款新增額 46.57 億元;增幅減少的是同期個人住房公積金的貸款,當年新增額 38.83 億元,同比減少 6.93 億元。 “長三角”房價猛漲 2002 年以來,長江三角洲地區一些城市的房價不斷上漲。中房 上海指數辦公室 9 月的調查顯示, 上海 9 月份的房地產價格在 8 月上 漲 12 點的基礎上,9 月繼續大幅上漲 13 點,創下了今年中房上海指 數單月漲幅新紀錄。據統計,上海市的住宅價格已經連續 9 個季度上 漲,漲幅超過 18%。 在距上海三小時車程的杭州市, 房價的連續上升已被業內人士稱 為“杭州現象”。在全國 15 個副省級城市和 4 個直轄市中,杭州房 價漲幅 1998 年、1999 年位居第五,2000 年、2001 年漲幅位居第三, 僅次于上海和寧波。2002 年 5 月份舉辦的浙江省房交會上,參展的 127 個樓盤平均售價為 5274 元,二手房平均售價為 4100 元。2003 年 杭州的房價繼續走高。 “長三角”的另一個省會城市南京,則被稱為房價“高得離 譜”。2001 年南京房屋銷售價格為 3579.2 元/平方米,在全國 35 個 大中城市中名列第五。南京房屋銷售相對價格比率(倍率)達到 11.9, 位于全國第四,比上海(8.7)、杭州(8.1)、廣州(10.1)等可支配收入 排在前幾位的城市還要高。 而區域內的二級城市,房價的漲幅也高得驚人。2001 年,寧波 房價比上年同期上升 5.6%,市區房地產在建項目的平均預售率已高達 90%;二手房價更是漲得有點玄,全年累計二手房交易價格比 2000 年 上升 11.7%。 區域經濟拉動房價 各地傳來的消息表明,房價的上漲主要是因為土地價格上升較 快,加上城市改造導致的住房需求增加,推動了“長三角”區域內房 價的不斷走高。莊先生將之歸納為“上海效應”。他認為,近幾年臺 商和國外投資逐漸由上海向周邊地區推移, 在帶動當地經濟發展的同 時也拉動了各地的房地產市場。 中房集團旗下鴻都投資集團的董事長 李步鵬說得更干脆:我們 3 年前就看出了“長三角”的潛力,并且在 無錫、鎮江等地進行了開發。 李步鵬說,長江三角洲的經濟突飛猛進,相應地在房產市場上也 表現出一種水漲船高的態勢。他預言,“長三角”地區房地產發展的 良好勢頭還可以持續 10 年。 警惕出現房產泡沫 房地產價格的升高自然也抬升了外來投資者的商務成本。不過, 莊先生認為, “長三角”地區房價的激升并不會給外來投資造成太大 的影響, 因為一般來說房屋成本(包括辦公用房和住宅房)只占投資成 本里很小的一塊,投資者可以通過靈活多樣的按揭方式購房,并且購 置房產本身也是一種很不錯的投資方式。 李步鵬說,除了上海、杭州外,“長三角”地區的房產基價在全 國也算是低的,另外,這一地區有大量的外來人口支撐著房價,發生 泡沫的可能性很小。 復旦大學房地產研究中心副主任華偉博士認為, 對這一問題要從 中長期來分析?!俺と恰筆峭飫醋時廄勒賈泄諧〉謀卣?,資 金和人才的涌入全面推動了對住宅和商務用房的需求。 由于房產市場 上的供求存在時間差, 房源的供不應求才使得這一地區的房屋價格快 速上漲。但是,如果房價上升的速度持續超過 GDP 和經濟的增長,就 會出現房地產界的泡沫。 “長三角”各城市房價上升的這股勢頭究竟 是不是泡沫,目前尚難定論。 建設部副部長劉志峰在江蘇住宅產業化工作會議上進一步提出了我 國推進住宅產業現代化的總體思路: 以國辦發 1999 72號文 件為指導,以提高住宅質量,提高科技進步對住宅產業貢獻率,優化 住宅產業結構為目標,從提高規劃設計水平,加強基礎技術、關鍵技 術研究,推廣新技術、新材料,建立健全產業化的管理制度入手,構 建完善的住宅產業現代化體系, 使住宅產業真正成為國民經濟的重要 產業。放眼全國住宅與房地產業,形勢喜人,任務艱巨??漲暗卮τ?黃金時期的中國房地產宏偉大業的美好態勢激勵著我們開拓進取, 再 創輝煌。 四、住宅建設面臨的形勢 1998年以來,在深化城鎮住房制度改革等相關政策推動下, 我國城鎮住宅建設保持較快增長,在拉動經濟增長,改善和提高居民 的居住條件和居住環境,促進城鄉居民的就業和維護社會穩定,帶動 城鎮基礎設施的改善、提升城市功能和優化投資環境,推動住宅市場 化進程、促進城鎮個人住房市場發展等方面,都做出了重要的貢獻。 需要特別指出的是, 這些年廣大城鎮居民的住房觀念也發生了根本性 轉變。當前住宅發展的新特征和新趨勢,我認為主要表現在以下三個 方面: (一)住宅建設仍處在總量增長時期 1996年~2001年,全國城鎮住宅竣工面積約38.25 億平方米,平均每年建設6.38億平方米,其中,2001年城鎮 竣工住宅7.25億平方米。2001年個人購買商品住宅所占比重 達到93.9%,個人已成為住房市場的主體,城鎮住房短缺時代已 經結束。 隨著國民經濟的持續穩定增長, 我國城鎮住宅的供求總量仍將保 持不斷增長的趨勢。一是城鎮化進程加快帶動住房需求增長。199 0年我國城鎮化水平為18.9%,2001年達到37.7%,1 1年間每年大約提高1.7個百分點。國際經驗表明,城鎮化水平在 30%~60%階段,是加速發展時期。 國家“十五”發展計劃將 “積極穩妥推進城鎮化進程,建立布局合理、功能完善、結構協調的 城鎮體系”作為一項戰略任務。 預計到2010年城市化水平將達到 45%,城鎮人口將增至6.3億,城鎮人口增加將帶來較大的住房 需求。二是居民消費結構升級,帶來了改善住房條件的需求。新世紀 我國已進入全面建設小康社會, 加快推進社會主義現代化建設的新的 發展階段,國民經濟預計平均每年以7%以上的速度增長,城鎮居民 可支配收入也將保持持續增長,消費結構升級速度加快,改善住房條 件的要求日益強烈,帶動住宅建設增長。根據聯合國對70多個國家 住宅發展的統計分析表明,人均GNP為600~800 美元,住 宅產業進入快速發展期, 1300美元時, 住宅產業進入穩定發展期。 在人均住房面積達到30~50平方米之前, 會保持較旺盛的住房需 求。 去年, 我國城鎮人均住房面積21平方米, 仍有較大的增長空間, 處于快速增長時期。三是城鎮居民住房苦樂不均問題較為突出。據估 計,目前城市家庭中,有12%的家庭人均住房建筑面積在8平方米 以下,27%的家庭人均住房面積在8~10平方米;41%的家庭 住房水平還低于平均水平。有300多萬戶家庭還居住在危舊住房 中,150多萬戶家庭缺房或居住擁擠。另外,還有15%的家庭住 房中無獨立廚房或與其他家庭合用, 約30%的家庭住房無廁所或與 其他家庭共用,約13%的家庭沒有飲用自來水。解決住房苦樂不均 問題的根本途徑是加快危舊住房的改造,加快住宅發展。以上三個方 面表明,在相當長一段時期,我國住宅建設仍處于總量增長型發展時 期。 (二)住宅需求的轉折時期 經過改革開放20年國民經濟的快速發展, 居民的生活水平和消 費結構發生了很大的變化, 市場對住房的需求已從生存型向功能舒適 型發展,對住宅的居住條件提出了更高的要求。主要表現在“五要一 追求”: 一是住宅的功能空間要更合理。 超大戶型已不是發展的主流, 在較小的空間內創造較大的舒適度, 提高住宅面積使用率和功能空間 的合理性,滿足居民現代生活的空間需求。二是住宅的物理性能要改 善。在保證住宅結構、消防等安全前提下,住宅的保溫、隔熱、隔聲、 通風、 采光與日照等決定住宅舒適度的物理性能已成為衡量住宅質量 的重要因素。三是住宅的設施與設備的配備水平要提高。廚房、衛生 間設施、采暖與制冷系統、智能化技術系統等的高效性、實用性及設 備、設施的裝備水平已成為體現住宅檔次的主要方面。四是居住區的 環境與配套要完美。自然和諧、樸實優美、安全環保、舒適便捷的住 區環境已成為市場選購住宅標準的重要成分。 五是住宅的耐久性要延 長。住宅商品的高值性、固定性和耐用性要求住宅的壽命在磚混結構 50年的基礎上要延長使用壽命。 “一追求”是指最終市場追求的住 宅的品牌。品牌來自住宅的品質和后續服務。因此,實現住宅質量質 的飛躍和住宅的更新換代是新時期住宅建設的主要任務。 (三)住宅生產方式的變革時期 實現住宅產業由粗放型向集約型轉變是新時期經濟發展的迫切 需求。住宅產業發展狀況,集中體現在科技進步對住宅產業的貢獻方 面。 按照國際通行的標準, 當科技進步對產業的貢獻率超過50%時, 被視為集約型發展產業。據測算,2001年我國的住宅科技貢獻率 為31.8%,雖然比1995年的25.4%提高了6.4個百分 點,但仍低于國外發達國家,也低于我國農業的40%,是一種典型 的粗放型發展方式。主要表現在:一是住宅建設的工業化程度低,施 工仍以現場手工濕操作為主,生產效率低。據統計,我國建筑工人的 勞動生產率約為30平方米/人年, 而發達國家可達到150平方米 /人年左右。二是建筑材料、設備及住宅部品的生產和供應,沒有形 成技術先進、規模生產、系列化配套的社會化供應體系,導致住宅質 量不高、設備通用性差、性能成本比不合理。我國的材料、產品的生 產企業很多,但大多數都是單項產品為主,缺乏技術、部品集成和配 套能力。三是資源沒有得到有效利用,能源浪費嚴重。我國人均耕地 不及世界人均耕地3.73畝的47%,水資源僅是世界人均占有量 的1/4。目前實心粘土磚每年毀田12萬畝,城市污水的回用率是 發達國家的25%。建筑能源浪費更加突出。我國是耗能大國,建筑 能耗占全國總能耗的25%,其中建筑采暖、空調、照明占14%, 建筑建造能耗為11%。由于建筑保溫隔熱性能差,供暖效率低,采 暖地區能耗為相同條件下發達國家的3倍左右,這有自然條件的原 因,但主要是產業技術落后造成的。解決住宅建筑節能問題是一項系 統工程,其他技術體系也是如此。必須依靠科技進步和技術創新,提 高住宅產業的集約化程度,加快住宅技術和產品的更新換代,推動住 宅建設整體水平提高。 新時期住宅建設的指導思想是堅持以需求為中心,面向百姓,面 向未來。面向百姓,就是要面向現實的有效需求,從國情出發,面向 不同消費層次的需求,特別是廣大中低收入家庭的住房需求;面向未 來,就是要面向需求特點的變化和發展的趨勢,堅持走可持續發展之 路,貫徹節能、節地、節水、節材與治理污染的方針。堅持以需求為 中心就是要?;ば棖?、 培育需求和刺激需求, 其關鍵是提高住宅質量, 降低住宅生產成本;根本出路是依靠科技創新和科技進步,加快推進 住宅產業現代化進程。因此,推進住宅產業現代化,實現住宅質量飛 躍是新時期住宅產業發展的迫切需求和必然趨勢, 是新時期住宅產業 發展的主要目標和根本任務。 五、住宅產業與產業現代化問題 (一)關于住宅產業現代化的概念和內涵 住宅產業現代化,就是讓住宅納入社會化大生產范疇,以住宅成 品為最終產品,做到開發規?;?、配套化,設計的多樣化、標準化, 施工的機械化、裝配化,住宅部品的通用化、系列化,以及住宅管理 的專業化、規范化的生產和經營的組織形式。具體地講,住宅產業現 代化是以住宅市場需求為導向,以科技進步為依托,以成型的住宅建 筑體系和與之相配套的住宅部品為基礎, 以科學的組織和現代化的管 理為手段,通過將住宅生產全過程的開發、設計、施工、部品生產、 管理和服務等環節聯結為一個完整的產業系統,從而實現住宅的生 產、供給、銷售和服務一體化的生產組織形式。 住宅產業現代化的標志。主要體現在以下三個方面: 一是住宅建筑設計標準化。包括住宅設計的標準化、建筑體系的 定型化、部品的通用化和系列化。住宅建筑標準化就是在住宅設計中 采用標準的設計方案、建筑體系和部品,按照一定的模數標準規范住 宅構件和產品,形成標準化、系列化的住宅部品,減少住宅設計中隨 意性,并簡化施工手段。如:丹麥在標準化基礎上實現部件通用化, 各廠家生產的通用部件都納入《通用體系產品總目錄》,設計人員可 從中選擇適當的產品進行住宅設計。因此,住宅建筑的標準化關鍵在 于建筑體系的定型化和住宅部品的通用化和系列化。 二是住宅建筑工業化。 住宅建筑工業化是用大規模生產的方式生 產住宅產品,應包括住宅部品生產的工廠化、住宅建造的機械化和組 織管理的科學化。住宅建筑標準化是住宅建筑工業化的基礎和前提, 只有住宅建筑達到標準化,才能更好地實現住宅建筑工業化。通過工 業化生產提高住宅部品的質量和生產能力,從而減少現場的濕作業, 簡化建造程序, 改善工作條件和環境, 以利于現代化管理手段的實施, 提高住宅質量和性能,降低勞動強度,提高勞動生產率。因此,住宅 建筑工業化是住宅建設技術與管理水平的綜合體現, 工業化程度的高 低體現了住宅產業現代化的水平,是住宅產業現代化的根本性標志。 三是住宅生產經營社會化。它是通過市場經濟規律為紐帶,以為 用戶提供優良的住宅產品和優良服務為目標,將住宅的設計、施工、 部品的開發、生產、供應及住宅的維護管理、住房服務等環節聯結為 一個完整的產業系統。它包括住宅生產、供應的專業化、商品化,管 理、服務的規范化、社會化。 (二)關于推進住宅產業現代化的作用和意義 1、推進住宅產業現代化,是住宅建設先進生產力的發展方向。 住宅產業現代化的實質是通過科技創新和先進適用成套技術的集成 和推廣,加速對傳統住宅產業的改造,實現住宅的集約化生產,實現 科技成果向生產力的轉化,有效地提高勞動生產率,全面提高住宅建 設的質量。其根本途徑就是要以模數化、標準化為基礎,推動住宅建 設工業化、社會化、規范化發展,引導住宅技術進步,健全和完善現 代化的住宅建筑體系、部品體系、技術保障體系和建造技術體系。推 進住宅產業現代化是住宅建設的必然趨勢, 代表了住宅建設先進生產 力的發展方向。 2、推進住宅產業現代化,是提高住宅有效供給和住宅產業勞動 生產率的根本出路。有效供給取決于住宅的質量和成本。增加有效供 給靠科技進步,靠推進住宅產業現代化。國外發達國家的實踐證明, 提高住宅質量, 提高住宅建設勞動生產率的根本出路在于推進住宅產 業現代化。歐洲諸國,日本以及美國等二戰后基本都經歷了產業化的 過程,由低級到高級。由集團住宅體系的發展轉向全社會化、全行業 化的通用化住宅部品的發展,取得了彼此協調、相互制約的共同繁榮 的生產機制。各種生產環節在產業化的保證中井然有序,并不斷淘汰 落后的產品和技術,不斷自發地更新和發展,生產能力和產品質量都 有了極大的提高,住宅建設進入產業化的發展軌道。 3、推進住宅產業現代化,是住宅建設堅持可持續發展,合理利 用資源、?;ぷ試吹撓行揪???沙中⒄拐鉸允切率逼誥霉ぷ鞅?須堅持的重要原則,住宅產業走可持續發展之路,就必須在住宅建造 和使用過程中發展節約能源、節約土地、節約水資源和各種原材料的 先進實用技術,也就是我們常說的“四節一治”——節能、節地、節 水、節材和治理污染。而我們現在的住宅建設由于沒有形成現代化的 產業體系,墻體、門窗和供熱方式的改革,節水器具的推廣、生活污 水的再回用和新能源的利用工作滯后, 其根本原因是替代產品和技術 跟不上,制約了住宅產業的良性發展。我國住宅建設量如此之大,對 能源、資源的需求越來越大,更要加強“四節一治”工作,走可持續 發展道路。因此,我們必須站在戰略的高度,推進住宅產業現代化, 加快住宅產品的更新換代, 優化住宅產業結構, 堅持可持續發展道路。 六、推進住宅產業現代化的思路和工作重點 當前和今后一段時期內, 住宅產業現代化工作的重點應放在住宅 產業政策、住宅建筑體系、部品體系的建立和完善,加強基礎技術、 關鍵技術的研究, 積極探索加快推進我國住宅產業現代化的載體和途 徑方面。各地應重點抓好以下幾項工作: (一)住宅建筑體系的完善 建筑體系是推進住宅產業現代化的根本,所有住宅部品、技術服 務于建筑體系, 完整的建筑體系是一批先進適用成套技術的技術體系 集成。 建筑體系應急需解決的是主體結構體系和維護結構體系的標準 化技術和配套技術問題。 我國比較成熟的建筑體系有鋼筋混凝土剪力 墻結構、鋼筋混凝土框架結構、內澆外砌結構、磚砌體結構等,但這 些結構體系的技術基本是適應過去以現場手工作業為主, 要適應產業 化的要求還有很大差距。目前各種新型墻板技術發展很快,引進了國 外先進生產線,與現行的結構體系不匹配,導致先進產品的生產和推 廣應用脫節。 因此, 要將現有成熟的結構體系存在的問題研究和完善, 形成與標準化、 工業化相適應的完整系列的生產體系是當前應急需解 決的問題。 (二)住宅成套技術的集成和整合 包括: 住宅建筑體系、 節能與能源利用技術體系、 廚衛技術體系、 管線技術體系、環境及其保障技術體系、智能化技術體系和建造技術 體系等七大技術體系。目前,我國住宅技術的發展和推廣應用,仍以 單項技術、產品為主,單項技術、產品的性能并不落后,但對提高住 宅的整體性能和質量效果不明顯, 根本的原因是缺乏配套化、 系統化, 需要通過技術開發、技術創新及技術推廣,形成完整的體系和系統。 如: 西安紫薇城市花園康居示范工程的建筑節能系統技術形成了完整 的技術系統。一是維護結構體系采用了加氣混凝土砌塊,墻體和屋面 采用了與其相配套的高科技節能保溫隔熱技術, 外窗采用符合節能要 求的優質中空玻璃塑鋼窗,外維護體系形成了完整的節能技術體系。 二是供暖方式采用了分戶式供暖系統成套技術。 二者有機地整合形成 了配套化、系統化的建筑節能系統。同時,該項目還采用了智能化成 套技術體系、環境保障成套技術體系等,對推進住宅產業現代化起到 了積極示范作用。又如:國內某項目集成和整合了歐洲先進的技術系 統為一體,建造的高舒適度、低能耗住宅,達到了發達國家的居住標 準。從住宅建設過程的本質上講,是技術的集成和成套技術體系整合 過程。因此我們不僅要重視對單項技術、產品的集成,將先進的技術 和產品,通過模數化、標準化手段集成為先進適用成套技術體系,而 且要加強對成套技術體系的整合。通過現代化的建造方式,將住宅的 成套技術有機地整合,形成完整的系統。同時要重視對落后技術和產 品的淘汰工作。根據發達國家的經驗,推動住宅產業現代化主要采用 四種手段和措施:一是淘汰落后的部品;二是對新技術、新部品予以 認定,發布標識,進行推廣;三是在有條件的地區和大企業,依據地 域或經濟發展特點,建立住宅部品基地,發揮產業基地研發、制造、 協調配套、集約供應和推廣與轉化一體化的中心作用,形成一批產業 特點鮮明、 技術創新水平高、 產業關聯度強的住宅部品生產企業群體, 在住宅產業行業中起到示范和帶動作用;四是實施示范工程,在示范 項目中推廣應用集成技術和部品, 帶動整體的住宅建設水平和質量的 提高。因此對落后的住宅部品必須抓緊淘汰,尤其是72號文件禁止 和限時淘汰的產品,對那些生產規模小、消耗資源多或質量低劣、危 害居民健康的產品,應適時予以淘汰,發展有利于節能、節水、節材 的新型材料和部品 ,促進住宅部品和材料的結構調整,逐步建立起 自我完善和不斷創新的機制。 (三)建立和完善住宅部品和住宅性能認定制度 這兩項制度是提高住宅質量的基礎性工作, 也是72號文件明確 提出的工作任務之一。住宅性能認定是通過對住宅適用性能、安全性 能、耐久性能、環境性能和經濟性能的分析作出綜合評價,是對住宅 規劃、設計施工、住宅配套技術及住宅部品質量檢驗,是住宅產業化 水平的重要標志,也是促進住宅技術進步,推進住宅產業現代化,提 高住宅質量的有效手段和途徑。目前,住宅性能認定工作正在逐步開 展,部分地區已開始試點工作,但總體上進展不大。各地要在部里統 一指導下,結合本地的住宅產業現狀,完善住宅性能認定的技術體系 和工作機制,逐步開展住宅性能認定工作,將住宅性能認定工作做為 推進住宅產業現代化的一項重要工作。 (四)以點帶面,抓好住宅示范工程建設,帶動產業發展 以示范工程為載體,推廣應用新型住宅產業成套技術和部品,帶 動和推動住宅產業現代化發展, 是國外住宅產業發達國家通行的做法 和經驗。從城市住宅小區試點、小康示范工程到目前實施的康居示范 工程的實踐證明, 示范工程的建設對推動我國住宅產業整體水平提高 起到明顯的輻射和帶動作用。地方要抓好示范工程建設,為新技術、 新產品的推廣和展示提供載體,各地可根據本地工作部署,有針對性 地開展各類示范工程建設,帶動產業現代化的發展。 (五)培育推進住宅產業現代化的企業集團,努力發揮市場主體 推進住宅現代化的積極性 企業是推進住宅產業現代化的主體, 要在全行業內建立和培育一 批具有技術創新能力的骨干企業,形成實施住宅產業生產、技術應用 和技術集成的企業群體和住宅產業現代化基地,起示范和帶動作用。 天津二建公司在多年的研究基礎上, 正在致力于以新型鋼-混凝土建 筑體系為核心, 圍繞完善研究開發、 生產制造、 技術集成、 協作配套、 集約供應、技術推廣為一體的住宅產業現代化基地建設。建立住宅產 業化基地的目的,以一些骨干企業為主體,研究、開發工業化住宅建 筑體系和住宅部品體系, 實現標準化設計、 系列化開發、 工業化生產、 集約化供應,在住宅產業化中起到輻射和帶動作用。對這些產業基地 和產業集團要給予引導和扶持, 調動其推進住宅產業現代化的積極性 和創造性,發揮他們的輻射作用和帶動作用。 (六)加強領導,落實責任,形成有利于住宅產業化發展的推進 機制和政策環境 推進住宅產業現代化,首先是加強領導,認真組織實施。地方各 級政府要根據當地經濟發展水平和住宅產業的現狀, 確定推進住宅產 業現代化的目標和工作步驟,統籌規劃、明確重點、集中力量、分步 實施。產業化工作要有專門機構負責,工作要落到實處,做到組織落 實、責任落實和人員落實,這是工作基礎保障。其次是抓準切入口、 有序推進、措施得當。從技術集成入手,完善適合本地區發展的住宅 產業成套技術,探索推廣的載體和途徑,加大新技術推廣。再次是要 研究地方推進住宅產業現代化的經濟政策, 鼓勵和激發全行業推進住 宅產業現代化的積極性。近幾年,上海市在住宅產業現代化工作中進 行了深入的探索和實踐,取得了顯著成效。在市政府、市建委的高度 重視下,市住宅發展局從體制上、機制上、政策上、“四新”成果的 推廣應用上進行了大量的實踐和創新, 初步形成了上海住宅產業現代 化推進機制、保障機制和市場機制。總結上海市工作經驗,一是領導 重視、機構健全、目標明確、重點突出、實施有序、措施得當。上海 成立推進住宅產業現代化的高層次的領導決策機構,確立了由決策 層、推進層和實施層構成的推進體系,制定了《上海住宅產業現代化 試點工作計劃》 和 《上海加快推進住宅產業現代化工作的若干意見》 , 明確了實施目標、重點、步驟和要求。二是推進工作中抓準切入口, 措施得當。上海市以住宅一次裝修、三個全面、四個必須為切入口, 堅持試點先行、示范引路,以四高優秀小區、示范居住區、康居示范 工程為載體,推廣以建筑節能技術、智能化技術、中水回用技術等十 大成套技術,加快科技創新和科技成果轉化,加大成套技術和優質部 品材料的應用。三是加強協調服務,完善保障機制。推進工作中,強 化市、區兩級政府的管理意識和職責,注重與相關職能部門的溝通與 協調,依托大專院校和有關科研單位,組建專家委員會,實行新技術 評估和住宅部品認定推薦制度, 為推進住宅產業現代化提供了機制和 技術保障。四是以企業為主體,建立市場運作機制。培育、引導和扶 持了一批承擔住宅開發、科技轉化和技術集成的產業集團,推動住宅 產業現代化的發展。 七、房地產市場群雄逐鹿 門外漢頻頻涉足地產業“房產路”=“黃金路”? 地產“螃蟹”進入“分享”時代 繼新希望、聯想、海爾、TCL、三九等行業巨頭宣布巨資進軍 房地產業后,“門外漢”涉足房地產的步伐就一直沒有停止過。各個 行業的資本早已在向房地產業迅猛流動。 首先是一大批“挾”強勢品 牌而來的巨頭先驅而入: 如年銷售額達百億甚至數百億元以上的著名 品牌家電企業海爾集團、TCL集團、美的集團,以及以醫藥聞名、 總資產達110多億元的三九集團等, 新希望集團和聯想集團也分別 揮金30億元人民幣逐鹿地產,而創維進軍房地產業,據說也是為了 給10億元~15億元人民幣的閑置資金尋找出路。 從涉足房地產行業的上市公司來看,據不完全統計,目前已經有 300多家,其中100多家是2001年進入的,這里既有以往搞 醫藥的, 也有主攻IT的, 還有不少從事家電的, 更有專事機械制造、 紡織服裝甚至農業的。從2002年開始,新興產業上市公司介入房 地產行業的數量更是明顯增加,如中信國安、上海醫藥、西藏藥業、 深康佳等均開始介入。到目前為止,轉型房地產的上市公司已經達到 了300多家,主營業務為房地產業的上市公司有70余家。今年1 0月份以來,隨著房地產“泡沫說”的重新泛起,上市公司轉型房地 產的步伐不但沒有減緩,且有愈演愈烈之勢。 在房地產業這個資金密集性行業里, 業外企業介入最明顯的優勢 就在于資金實力。 一方面這些企業大部分都是原行業內的巨頭或佼佼 者,其所擁有的資金優勢是很多房地產開發商所望塵莫及的,而上市 公司的背景也為這些企業提供了廣泛的融資渠道。 如果說資金是業外 企業向房地產業投出的一個重磅炸彈的話,那么“品牌嫁接,資源整 合”就是它們的另一殺手锏。比如,美的集團的空調、微波爐,TC L集團的電視、電話等等產品,都可以隨著房地產而進入家庭;而在 當前競爭日趨激烈的房地產市場,樓盤的競爭更多的在于其附加值, 業外巨頭利用產業優勢整合其已有資源而催生的“復合地產”, 如華 僑城的“旅游地產”、 三九集團的“健康地產”都最大限度地提升樓 盤的附加值。業外巨頭在成功搶灘房地產業的同時,已在不知不覺之 中實現了多元化調整, 借助房地產推銷自己原行業產品的“雙贏”戰 略。 高利潤空間和低利率吸引“眼球” 業外企業在進行多元化戰略調整時之所以要以房地產業作為首 選目標,主要還是由資本的逐利性決定的,說明投資房地產仍有較大 的利潤空間。 房地產業自1998年起進入新一輪的增長時期, 目前已具備了 風險投資的特點和趨勢。前不久,在國務院發展研究中心的一份研究 報告中, 房地產業已經被列入今后一段時期內值得關注的重點增長行 業之一, 其今后幾年的增長速度至少高于國民經濟增長速度5個百分 點以上。 而房地產業現如今仍算是日趨規范的市場經濟中的一個“暴 利孤島”,其投資回報率平均在20%以上,寫字樓行業也能達到1 1%左右。在中國絕大多數產業處于供大于求,投資利潤率急劇下降 的背景下,這樣的高利潤率自然誘人。 對此,新希望老總就曾坦言,飼料產業的利潤附加值已經日漸稀 薄,加強房地產投資是自然選擇。而 AAA 受利潤驅動涉足房地產業的 動機更是一覽無余。AAA 今年中報顯示,由于公司旅游主業的利潤趨 于平均化且呈下降趨勢,降幅達到6.32%,公司凈利潤則下降了 17.33%。旅游主營業務的下滑逼迫 AAA 實行經營多元化,在新 的領域尋找新的經濟增長點,而目前利潤較高的行業首推房地產。一 些證券機構分析認為,AAA 向旅游業外增加投資也是為了平衡收入來 源,確保公司獲利穩定。 低利率無疑也是支持業外企業涉足房地產業的浪潮持續發燒的 又一個原因。中國人民銀行研究局局長謝平認為,今年2月我國第8 次降息的最大受益者就是房地產業,銀行的利差減少了,個人抵押貸 款利率也在降,個人住房抵押貸款比例勢必上升。 受到貸款低利率和高回報的誘惑, 很多具有產業背景的公司開始 攜巨資涌向房地產行業,資本的“產業流動”呈現出加速之勢。 結構性開發過熱遭遇“紅燈” 在房地產業投資以大爆炸方式急劇增長, “國房景氣指數”持續 上揚的同時, “局部過熱”的現象以及過高的商品房空置率已經向爭 先恐后介入房地產業的業外企業發出預警。 以北京為例, 7000元每平方米以上的房產已經出現了供大于 求的現象,不少高檔項目的銷售陷入停滯狀況?;褂惺菹允?,到2 002年7月,我國商品房空置率已超過14%,總量在12,00 0萬平方米左右,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元人民幣,居各行業不良資產之首,而空置率10%是國際 公認的房地產開發警戒線。 就在我國房地產開發熱已到了紅燈狀態的 時候,房地產投資正以四倍于國內經濟增長率的速度在急劇增長。2 002年上半年,全國房地產投資高達2820億元人民幣,比去年 同期增幅高達33%, 遠遠高于房地產銷售1450億元人民幣的2 2%增長幅度。 房地產業越來越嚴重的“局部熱”有可能向全局性蔓 延。 雖然如今的過剩經濟不會使房地產開發過熱再現十年前房地產 泡沫破滅的覆轍,但也不能因此對過熱的房地產投資掉以輕心,特別 是對于想要介入房地產業“淘金”的業外企業來說, 房地產開發過熱 無疑會加大公司轉型的風險, 而那些完全脫離原有發展軌跡向陌生房 地產領域拓展的公司更是“險雷”處處。因為開展跨行業轉型,不僅 業務跨度大,而且房地產投資所需金額也非常龐大。在這種情況下, 決策一旦出現失誤,其所面臨和承擔的損失是不言而喻的。今年第三 季度,房地產上市公司的季報已初見端倪,業績同比下降的為同比上 升的兩倍,整體情況并不樂觀。 看來, 業外企業所熱衷的“房產路”決非想像的那樣是一條平坦 寬暢的“黃金路”。業內人士認為,目前房地產市場已不像幾年前那 樣,搞塊地皮就能賺錢。如今雄厚的實力、好的策劃、好的經營管理 與營銷策劃隊伍等諸多因素,一個都不能少。而且房地產有很強的行 業性與獨特性,其經營與家電、IT、醫藥甚至金融的經營都很不相 同。一些業外巨頭為追逐暴利一哄而上盲目介入,不僅有可能對自己 企業不利,其盲目增加的投資量,也會打破原有房地產開發的結構平 衡,不利于房地產業長遠健康發展。 當前上海房地產市場適應全市國民經濟快速增長的要求, 主流處于持 續發展的繁榮階段。 這是華東師大東方房地產學院教授陳伯庚對上海 房地產業的看法。他認為,說它處于繁榮階段,其主要標志是: 房地產市場的供給和需求基本平衡,求略大于供,呈現出供求兩 旺的態勢。據市房地局信息,今年 1-9 月新建商品房銷售面積 1403.64 萬平方米,同比增長 62%,預計今年全年將突破 2000 萬平 方米。不少優質樓盤,出現少有的排隊購房現象。前幾年,累積的空 置房逐步消化,大幅減少。住宅市場旺盛的需求,拉動著上海房地產 市場出現繁榮的局面。 存量房交易大幅增長,向著房地產市場主體的方向發展。今年 1 至 9 月,二手房交易達 1281 萬平方米,同比增長 26.2%,預計全年 將達到 1800 萬平方米。這個數已日漸接近增量房交易,部分區內存 量房產交易量已超過增長房交易量。 預示著上海的房地產市場逐步成 熟。 房地產開發投資更趨理性化,市場基礎扎實。與 20 世紀 90 年代 初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同,如今的房地產開發商普 遍比較重視市場調研和目標市場定位, 使房地產投資開發牢固地建立 在市場需求的基礎上,可以說,屬于市場需求拉動型投資擴張。今年 1—9 月,上海房地產開發投資額達到 564.99 億元,同比增長 31%, 預計全年將超過 700 億元。這對拉動投資需求,平衡供求,抑制房價 過快上漲是有益的。 商品房價格穩中有升,基本合理。2001 年,上海的房價上升了 8%左右,今年上半年上漲了 5.8%。從其成因來分析:一是樓盤品 質提高、環境改善,屬成本推進型上升;二是居民收入提高,消費結 構轉換形成的需求收入彈性促進型上升;三是商品房階段性、暫時性 供不應求的需求拉動型上升。2001 年,上海居民的可支配收入增長 9.9%,而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從首期發展趨勢看,房 價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的,也是合理的, 它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。 投資房地產又有新的趨勢 上市公司“圈地”忙 最近,上市公司投資房地產、購買土地使用權又有新的趨勢。 據初步統計,從上周六到本周二,有五家上市公司發布公告稱, 準備或者已經購買土地使用權。這是上市公司繼直接購買成型地產、 購買房地產公司股權等方式之后一種投資房地產的新方式。 目前,上市公司購買土地使用權的方式主要有三種: 使用發行募集資金或者自有資金購買, 如迪馬股份、 匯麗 B 股(行 情預警,查看該股運行軌跡); 以投資公司的股權置換土地,如長江通訊; 置換其他公司土地使用權以沖抵其所欠公司帳款,如金牛實業、 ST 廈新(行情預警,查看該股運行軌跡)。 為什么上市公司又興起一股“圈地”熱呢?西南證券研究所王 德勇認為,與其他投資房地產方式相比,上市公司這種圈地運動是一 種更理智的投資方式。購買土地使用權的價格往往比較低,前期投入 就小,而且獲得土地使用權之后,在投資方式上的選擇也比較多,可 以直接建樓,也可以再次轉讓,總之,只要能最大限度地實現公司利 潤就行。 但是,值得投資者注意的是,其他公司以其所有的土地使用權償 還所欠上市公司帳款,尤其是兩者存在關聯關系時,土地使用權的價 格有時會高估,這樣會給上市公司帶來較高風險。 今年我國商品房銷售面積將達 3.22 億平方米,投資將達 8700 億元。 而按照國際住房建設投資與國內生產總值通行的比例關系, 當人均達 到 GDPl000 美元時,住房建設投資應占 GDP 的 5%。我國這一比例明 顯偏高。 “樓市火爆肯定讓人高興,不過似乎太熱了一些?!敝泄康夭?開發集團公司董事長孟曉蘇說, 由于房改的繼續和住房消費需求的迅 速增長,房地產火爆的現象還會持續一段時間。 面對各大城市房地產開發不斷升溫,人們擔心,如果供給持續上 升而有效需求不足, 會不會使 1992-1993 年曾出現過的 “房地產泡沫” 重新上演。那時候甚至不少政府部門都籌集資金“殺奔”海南,上千 億的房地產資金“飛蛾撲火”。 不過,包括政府高層人士、銀行界、經濟學家、民間研究力量、 購房者等在內,都對房產現狀的主流給予明確肯定,認為目前雖然出 現一些過熱,但還只是部分地區出現的過熱,不是全國性的。但萬一 房價下降輿論高熱不退引發潛在的危險, 房地產業可能提前進入調整 期。 “如果從房地產投資增幅來看,近兩年并沒有像 1992 年前 后連續兩年增長超過 100%?!敝泄康夭白≌芯炕岢N窀被岢? 包宗華教授說,“即使超一點,也是有特殊原因的,比如北京的奧運 會?!?根據國家統計局月度形勢報告, 今年 1—10 月全國房地產投資同 比增長 31.2%,2001 年這一數據為 25.3%,2000 年為 19.5%???見近 3 年來,房地產開發投資每年約有 6 個百分點的增幅。 房地產開發銷售總體態勢如何?據建設部房地產及住宅研究會提 供的數據顯示,1-10 月,全國商品房竣工面積達到 13463 萬平方米, 同期累計銷售商品房近 12980 萬平方米, “產銷率”為 96.4%。2001 年商品房“產銷率”約為 95.9%,銷售情況穩中有升。 細細分析最為醒目的房地產空置率,人們也有可能會驚訝地發 現,盡管 2002 年商品房空置面積有所增加,但空置率反而有所下降。 據中國房地產協會披露,截至今年 10 月份,空置一年以上商品房面 積占全部空置房的比例為 37.7%,而 2001 年這一比重為 39.2%。 專家認為, 雖然今年我國房地產行業是不是會成為 “泡沫行業” , 尚無法得到有說服力的數據支撐,但各界都需要保持高度警惕。國家 經貿委對 1-10 月房地產投資來源構成進行調查,發現房地產企業平 均資產負債率是 72%,最高達到 94%,而截至 10 月個人住房貸款、 開發商貸款總計已有萬億元左右。 更關鍵的是,當前銀行資金普遍寬裕,不少金融機構資金急尋出 路,利率下調更使資金成本相對較低,具備向房地產業大量投入資金 的條件和沖動。 摩根士丹利經濟學家謝國忠日前在一研究報告中指出, 由于中國 目前資本過剩,高收益率正吸引著越來越多的資本投入房地產。而 BNP 百富勤分析師陳興動說,短期內不會有太大的問題,但是房地產 投資增長明顯超過銷售增長,正預示著一定風險。 據悉,在 1998 年開始重點開展打擊走私騙匯、強化稅收征管之 后,中國明年將專項整治房地產市場。中國人民銀行也強調說,各商 業銀行要嚴格審查住房開發貸款發放條件, 調整和優化房地產貸款投 向,加大對經濟適用住房建設貸款投入,防止重復建設,防范貸款風 險。 業界對政府引導發展經濟適用房的決策表示歡迎。 中國城市規劃 理論研究所所長趙燕菁說,經濟適用房是整個房地產市場的主流,而 且能起到穩定器的作用,起到抑制房價虛高的作用。 盡快開放房屋二級市場也是應對的有效方法之一。 國外一人一生 平均換六七次房子, 如果國內每個人按 3 次計算, 城鎮住戶有 1.5 億, 每年有 10%的家庭換房子,每個家庭換房子要花 10 萬元,那么就是 1.5 萬億元?!罷饈且桓齜淺4蟮氖??!卑諢?。 目前的房地產業究竟有沒有出現過熱現象?顧云昌認為, 轉制使 中國房地產業進入了高位運營的軌道, 轉軌使房地產市場邁入供大于 求的買方市場,轉型使住宅產品跨入更新換代期,從前提出的“居者 有其屋”正演變為“居者優其屋”。我國的住房制度改革實際上是一 個漸進的過程。中高收入者剛剛進入個人買房年代,目前住宅需求離 市場飽和還很遠,市場潛力還很大。 中國目前只能說個別地區和城市房地產市場已出現過熱現象, 而 且有出現泡沫的趨勢。如上海、寧波、杭州,甚至整個浙江省。但總 體來說,這幾年房價只是在穩步攀升,從 1996 年開始,連續三年上 漲,1999 年持平,2000 年漲了 2.5%,去年上漲 5-6%,今年估計 在 2-3%,這也顯示出房地產業的興旺。 有觀點總覺得空置房是件壞事,事實上,應該有一定的空置房存 量,這樣房價才不至于上去,而沒有空置房更不行,比如寧波,空置 房都賣完了,使得開發商匆忙去開發新項目,而忽視了房屋的品質。 房地產業能否保持強勁增長 2002 年 12 月 26 日 房地產業能否保持強勁增長 今年,汽車市場呈現出“井噴”式的消費熱,有些緊俏車型甚至 要預先付款,若干個月后才能提貨,這令汽車商們大喜過望。所有的 地產商幾乎心中都存在著這樣一個祈盼:在汽車消費熱過后,下一個 市場熱點將是住房消費熱。然而來自官方的統計數據顯示,當前的房 地產市場態勢是,空置面積增加,銷售增長趨緩。 事實上,自 1998 年以來投向房地產業的資金投入一直呈兩位數 的遞增之勢。如,2000 年全國房地產投資完成額為 4901.73 億元, 較 1999 年增長 19.5%,2001 年投資又較上一年增長 29.8%,今年 預計房地產投資增長仍將接近或超過 30%。 在這一輪的房地產開發熱潮中,許多其它行業中的領軍企業,如 希望集團、聯想集團、海爾、TCL、美的、三九集團、康佳集團等行 業巨子,以及數以十計的上市公眾公司,紛紛搶灘試水房地產業,這 說明眾多企業十分看好這一產業的發展前景。 支持這一看法的理由有 二:一是目前我國城市化率只有 35%,發達國家的城市化程度超過 70%,按照發達國家所走過的歷程,當一個國家隨著經濟的發展,城 市化率超過 30%以后會呈加速發展之勢。如果按每年提高一個百分 點計,我國城市人口的增加也將是十分龐大的,這些增量人口對住房 的需求亦是不言而喻的;二是依照世界銀行的統計分析,當一個國家 的人均 GDP 達到 1500 美元時,其住宅建設將達到峰值,住房消費也 會呈加速之勢,目前我國人均 GDP 遠未達到這一水平,因而未來還有 很大發展空間。根據今年 1—6 月國家統計局對我國各地區城市房地 產銷售面積的測算表明, 在我國經濟發達的東部地區房地產銷售面積 大約是中部和西部地區累加在一起的房地產銷售面積總量還多一倍, 似乎也能印證這一判斷。特別是近些年迅速崛起的長江三角洲地區, 經濟發展勢頭極其迅猛, 帶動江、 浙一帶的大中城市建設的快速發展。 有統計數據表明, 上海市的房價增長幅度要高于全國平均增幅 2 個百 分點。 對于目前我國房地產投資增幅超過 GDP 增長四倍的態勢, 有關部 門表示了一定的擔憂。中央銀行第三季度貨幣政策執行報告中提出, 房地產價格上漲,空置面積增加的潛在風險值得關注,要警惕房地產 泡沫的出現。近日,國家計委發布的《中國行業景氣分析報告》亦認 為:近幾年的中國房地產景氣明顯與中國經濟增長的景氣不同步,背 離宏觀經濟景氣的房地產增長是難以持續的。 今后比較理想的態勢是 實現“軟著陸”,即逐步降溫,房地產投資增長最好在明年回落到 15%的水平,后年再回落到增長 10%左右。 然而,即使在這幾年房地產投資一直保持兩位數增長的態勢下, 一些權威部門的判斷仍然認為:當前我國房地產市場基本處于平穩、 理性的發展態勢。這一結論的得出,主要基于對四個方面的考量:供 求總量是否平衡、結構是否合理、價格是否平穩、市場各方主體是否 成熟。 這其中市場供需總量是否平衡是一主要因素。 截止至今年 8 月, 商品房竣工面積和銷售面積基本接近, 其中商品住宅銷售面積還大于 同期竣工面積 480 萬,供求總量保持平衡。 從近幾個月的國家統計局公布的國房景氣指數看,10 月份該指 數為 105.15 點,保持了連續 4 個月的穩定回升勢頭,但與去年同期 相比下降了 0.4 點。10 月份,構成國房景氣指數的 8 個分類指標呈 現 3 升 5 降的局面。到了 11 月份,國房景氣指數下降了兩個點,為 103 點。國家統計局投資司房產處處長賈海認為,根據一般原則,國 房景氣指數到了 108 點的時候, 再討論房地產市場是否有泡沫更有現 實意義。 關于房地產發展是否過熱以及是否產生了嚴重泡沫, 盡管各個部 門的判斷不盡相同,但對于判斷的標準基本上是一致的。既,一是看 房地產空置率;二是房地產價格的走勢。 建設部副部長劉志峰認為,在 1997 年以前,全國房地產價格增 長較快。1998 年以來,商品房價格年均增長 2.1%,商品住宅價格平 均增長 3.1%,價格總體走勢平穩。目前,全國商品房平均銷售價格 為 2357 元/平方米,但各大城市房地產價格差異較大。據中國房地 產業協會秘書長顧云昌透露:全國房價最高的前五個城市依次為深 圳、廣州、北京、上海、南京。從房價的動態走勢看,一些一線超大 城市表現迥然不同。北京房地產平均價格大致下降了 2.7%,廣州微 升 0.47%, 上海則勁升近 8%, 全國各大城市一個較為普遍的現象是, 中高檔價位的商品房供大于求,而中低價位的商品房則供不應求。目 前,全國房價最高的城市為深圳,每平方米房價 6921 元,其次是廣 州 4957 元/平方米,北京 4883 元/平方米,上海 3820 元/平方米,南 京 3579 元/平方米。近日,有媒體報道,全國房地產價格上升最快的 是南京市。本報駐南京記者站首席記者認為,南京房價漲升較多,主 要是相對于居民家庭年均收入與房價之比而言。 從國家統計局公布的 1-10 月全國各地商品房銷售及房地產投資情況看,江蘇、浙江在此 兩項指標均位居前茅。這與近兩年,長江三角洲地方經濟迅速崛起有 關。 今年的房價普遍有所漲升,這里面有一些不正常因素。中國房地 產協會會長楊慎分析,今年土地價格出現猛漲的勢頭,在一定程度上 導致房價上漲。一些開發企業盲目高價買地,開發出的產品超出消費 者的經濟承受能力,形成了商品房積壓。 例如,今年上海平均房價較去年同期上漲了 7.9%,而土地交易 價格則上漲了 10%。有業內人士推測,不少開發企業擔心今后土地 交易實行招標、拍賣和公開掛牌交易會導致拿地成本更高,因而大量 囤積土地,致使地價上漲。此外,一些大城市的居民投資性購房,亦 對房價產生影響。有統計資料顯示,目前我國 6.6%的城市家庭有第 二套住房,建設部權威人士估測實際數字可能達到 15%。有業界人 士分析:這有可能與近兩年證券市場一直較為低迷有關。在一些房地 產項目的抽樣調查表明,許多購房者是將資金從股市撤出,進行投資 性購房。許多投資性購房,采取的是按揭貸款方式。投資者希望通過 房屋出租的收益來抵償銀行債務, 這也增加了銀行業對房地產信貸質 量有所下降的擔憂。央行近日再次重申禁示“零首付”的規定,顯示 了對金融風險的防范之心。 目前,我國房地產企業平均資產負債率為 72%。截止至今年 10 月,銀行貸給房產商的開發貸款是 2000 億,個人住房貸款總規模約 7500 億,兩項相加近 1 萬億元人民幣,這足以引起政府首腦層對房 地產泡沫產生的擔憂。今年 8 月,國務院下屬六部委聯合發文,已顯 露出對房地產業加強宏觀調控的意圖。 預計明年,我國房地產業投資仍將保持兩位數的增長,并大大高 過 GDP 的增長,但增長勢頭將有所放緩。鑒于今年房地產銷售增長已 趨下降之勢,因而明年市場的“無形之手”會使購房者對產品的價格 性能比更加關注,這也會令開發商們降低利潤預期。我們預測,明年 那些品質優良的中低檔價位商品房將成為市場主流產品。 這對平抑房 價,促進住房消費將起到至關重要的作用。 上海別墅市場分析 近年來,上海樓市呈現出強勁的上升態勢,別墅等高檔住宅也顯 露出前所未有的攻城略地舉動, 大有異軍突起、 三分天下有其一之勢。 有關數據表明,上海別墅均價以每年11%的漲幅攀升,遠高于全市 住宅均價漲幅; 近年別墅類物業銷售面積已接近住宅開發總面積的三 分之一。別墅樓盤在上海房地產市場開發和銷售占有率的大幅上升, 使人驚呼:滬上“第三次別墅浪潮”開始涌動。眼下雖是歲末寒冬, 仍有幾個別墅項目開盤,一派草木復蘇、欣欣向榮的景象。上海別墅 的春天真的已經到來了嗎? 供求:供大于求 價格偏高 資料顯示, 目前上海別墅市場由前幾年供不應求一下子變為集中 供應格局。上海市別墅開發用地近2萬畝,平均每個項目的占地面積 在10萬平方米左右;以容積率0.7計算,近兩三年內,上海別墅 市場的供應量將達到940萬平方米, 這還沒有計算近兩年內新批土 地的潛在供應量。所以,要在兩三年內消化掉近千萬平方米的新建別 墅,那么平均每年必須賣掉300多萬平方米,即1萬套以上。而短 期內的需求是多少呢?據中房指數辦公室的一項調查數據分析, 在購 房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業, 照此推算上海的別墅年需求 量就只在7600套左右,建筑面積為200多萬平方米,與1萬套 的供應量相差24%。顯然,短期供應量的增長速度已超過了需求量 的增長速度。 從價格分布的供求關系來看, 目前上海市場的別墅較多集中在1 00萬~200萬元的價格段,占到了供應總量的46%。其次是總 價在200萬~300萬元的中高檔別墅,占總量的17%。而總價 在100萬元以下的經濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別 墅分別為15%和12%。來自戴德梁行的數據顯示,2001年上 海別墅市場的消化結構分布為300萬元以上的豪華別墅0.0 4%;100萬~300萬元的2.3%,100萬元以下的占97. 66%,別墅各個檔次的供求比顯示其嚴重失衡,而且近來上 海別墅市場已出現了成交放緩跡象。 客源:客戶有限 消化量小 究竟哪些人是上海別墅的買家?搜房研究院一項調查表明, 目前 在上海別墅的購買群體中,上海籍僅占31.2%,國內其他地區的 購買者占了25%,港、澳、臺同胞則占了近30%,余下的為外籍 人士購買。根據發達國家經驗,一般來說,住宅消費分為4個階段: 第一階段,人均GDP3000美元以下為解困期;第二階段,人均 GDP3000美元~8000美元為數量發展期;第三階段,人均 GDP達到8000美元~15,000美元為質量期;第四階段, 人均GDP超過15,000美元為個性舒適期,即別墅概念。上海 正處于第二階段,別墅市場也處于初步發展階段,能夠消費別墅的本 地客戶畢竟有限, 這就使上海別墅市場購買力缺少了最直接也是最有 力的支撐。 雖然從長期需求來看, 上海的別墅需求在7萬~10萬套, 但 “長 期”是8年還是15年則大不一樣。8年則每年是1萬套左右,15 年每年則是5000套左右。 購買200萬元~300萬元一套的別 墅,首付是40萬元~60萬元,月供近萬元,需要家庭月收入在3 萬元以上, 三年內找不出3萬戶要購買200萬元以上的中高檔別墅 的家庭。別墅就如同房地產中的“XO”,雖然已走下了高高的金字 塔尖,但仍是只給較高層面的成功人士享用的。記者從上海市房地產 交易中心也得到了證實, 目前上海市還沒有實現年平均成交1萬套別 墅的市場記錄和市場消化量。 品質:流行“克隆” 雞肋多多 繼去年別墅板塊出現“九亭熱”之后,虹橋、莘閔、滬青平等各 區域市場別墅項目一哄而上。 僅浦東今年別墅開發總量就達到了22 萬平方米。據悉,明年佘山一帶還有20多個別墅項目集中上市。與 開發商的泰然處之相反,一些業內人士卻是憂心忡忡:即使是長線看 好, 短期的供過于求也必然會造成一部分產品乏特色, 推廣無力度的, 別墅將會成為開發商棄之可惜、食之無味的“雞肋”。他們認為,這 些別墅明顯表現出同質、同位、同價的趨同化特征,缺乏新意,跟風 炒作層出不窮。例如浦東的碧云別墅在上海首先推出“水島”的概念 后,一度成為滬上房地產業的熱點。其后上海別墅市場出現了一系列 的“水島”別墅。一時“水島”概念滿天飛,簡單的模仿難以掩飾理 念單一的拙劣。 上海財經大學房地產研究中心主任印坤華教授在 接受采訪時強調,發展商在別墅開發上要把握好“度”,要適度控制 開發的規模,在規劃設計上擺脫盲目求大求奢的誤區。現在的別墅需 求更多地表現為多樣化和市場化。為了更好地體現個性化,可以提供 “量身訂制”的產品,在戶型設計、外立面、材料選用等方面,為客 戶提供多種選擇方案,使別墅更具創新的生命力。 面臨嚴峻的挑戰和新一輪的激烈競爭, 別墅市場只有提高綜合品 質,找準客戶定位,進一步細分市場,開發出特色樓盤,才能滿足不 同層次消費者需求,獲得更大的發展空間。 2003 年上海市建住宅一千八百萬平方米 2002 年 12 月 24 日 2003 年上海市建住宅一千八百萬平方米 近日從有關會議獲悉,2003 年上海住宅建設“排片表”已擬定: 住宅投資達 580 億元, 住宅新開工面積 1800 萬平方米, 竣工面積 1800 萬平方米。明年投資總額和開工、竣工面積都將比今年增加。 明年上海市住宅產業將以提升上海市民居住水平為主線, 努力使 住宅建設有新的發展、新的突破。具體措施包括:通過以點帶面,不 斷提升住宅品位,建成 80 個“四高”優秀小區;減少二次裝修帶來 的環境污染等問題,實施菜單式全裝修房 10 萬套;提高住宅的科技 含量,建成“四新”成果應用小區逾 50 個;改善老式住宅的居住條 件,完成“平改坡”1000 幢,綜合“平改坡”6 至 8 項;適應日趨 增長的人口老齡化速度的發展,完成居住區為老服務設施 80 個,建 成市勞模文化交流中心;讓動遷的老百姓買得起,住得好,年內重大 工程配套商品房竣工 100 萬平方米,并新開工 100 萬平方米;綠化建 設將創新亮點, 按照 《綠化導則》 , 做好小區綠化的實施和示范引導, 建成居住區綠化 450 公頃,圍墻透綠 110 公里,并做到相互借鑒,重 點抓好“租地備苗”擴大試點。 上海寫字樓空置率六年來最低 2002 年 12 月 24 日 上海寫字樓空置率六年來最低 跨國機構與大小民營企業的紛紛入駐, 為今年的上海寫字樓市場 帶來了強勁的需求。寫字樓空置率一降再降,達六年來最低。同時各 大金融機構的寫字樓投資項目在浦江東西兩岸頻頻破土。專家預計, 明年將會迎來滬上寫字樓租售的高峰期。 據專業機構調查表明,今年三季度,本市寫字樓空置率已降至六 年來的最低點 14.9%。從目前待建寫字樓項目審批情況來看,未來 寫字樓供應量仍舊集中分布在南京西路、陸家嘴、徐家匯、淮海路、 人民廣場區域。同時,值得注意的是部分城區副中心,如長寧區中山 公園、 浦東竹園商務區也將會出現一些高檔寫字樓。 未來三到五年中, 甲級寫字樓供應量約為 90 萬平方米左右,各級寫字樓整體供應量則 將達到 120 萬平方米。 甲級寫字樓租賃興旺、乙級寫字樓銷售順暢。一些專事寫字樓代 理的中介表示,與以往有很大的不同,今年上海甲級寫字樓租金普遍 超過 0.6 美元/每天每平方米,在售寫字樓則屢屢沖破萬元/每平方 米。發展商在“皇帝的女兒不愁嫁”的心態下,開始對求租企業的資 質作嚴格把關,強調大廈自身的整體形象。目前,逐漸形成上海寫字 樓群中行業特征鮮明、客戶層次均衡的現象。 世博效應:上海樓市發展助推器 2002 年 12 月 24 日 世博效應:上海樓市發展助推器 樓市看板 建設現代化的國際大都市,是上海發展的目標。世博會的成功申 辦,受益最大的莫過于地處濱江兩岸世博會會場周邊的發展商,也將 使中心城區的高檔房產具備了更大的投資價值。申博成功,給上海樓 市帶來持續不斷的熱點。 濱江板塊成為房產大熱點 浦江兩岸整體開發,加之世博會申辦成功的喜訊,已經使南浦大 橋地區的發展如虎添翼。 值得一提的是,作為浦東陸家嘴 CBD 地區的有效延伸段,該板塊 地區未來的升值潛力已讓投資者紛紛看好。據筆者了解,周邊幾個樓 盤銷售過程中,購買兩套以上產業的買家已不再少數,一些發展商預 測,申博成功將使該地區的房價在未來一年之內不斷上揚。 在“世博概念”盤比比皆是的板塊樓市中,一些高檔品質樓盤的 出現無疑將更能吸引投資者捕捉商機。 坐落于南浦大橋旁新崛起的景 觀住宅 “濱江· 國際” , 臨水望江的住宅均采用國際級的全裝修標準, 同時匹配來自世界 500 強日本丸紅專業物管, 全力打造的時尚主義住 宅極品。 酒店式服務公寓再成新寵 除了濱江板塊之外,城市中心的酒店式公寓投資前景更為光明。 筆者留意到,申博揭曉當夜,位于吳淞路、武昌路口的“外灘·自由 自宅”售樓處門前近千名市民排起購房長龍,甚至延續到子夜時分, 還有不斷涌來的人流要求看房。負責全程營銷的上房銷售公司 案場經理向筆者介紹,許多客戶買房甚至要求訂下整層樓面,近 252 個銷售單元已經很快被訂購一空了。無獨有偶,毗鄰南京西路 CBD 商 圈的“靜安·自由自宅”也已是旺銷一片。 由于未來國際化交流的更趨頻繁,大量外籍人士擁入申城,一些 豪華完善并能提供短期居住的場所更受歡迎。租賃市場的龐大需求 量,使酒店式公寓占得了市場先機。當然,受地段位置的影響,中心 城區的酒店公寓將更加具備競爭力。 從另一角度看,上海房產的“世博效應”將在今后幾年中不斷體 現,伴隨而至的是,上海房地產業將站在更高的起點,實現可持續性 發展。誠然目前,諸多高檔商品房因“世博效應”,為樓價帶來有力 的支撐。但應當看到,受區域市場的供求關系的影響,房價也不會在 短時期內盲目飚升,而將會有個漸進過程。 2003 年中國樓市前景預測 2002 年 12 月 23 日 2003 年中國樓市前景預測 在整個國家宏觀經濟穩定、健康、持續發展的大背景下,2003 年的房地產市場將繼續堅持發展是主題,結構調整和規范是主線,市 場體系將進一步完善,行業將繼續保持增長勢頭。 房地產投資繼續增長,但增幅會逐漸回落。國家統計局的統計數 據顯示,2002年1-10月全國房地產完成投資5800多億 元,比上一年度增長29.8%,預計全年平均增長幅度將達到3 0%,明顯高于同期全國固定資產投資增長率。這表明開發商及社會 各界對房地產市場發展形勢全面看好,因此紛紛加大了投資規模,這 種態勢還將會在2003年持續下去。另外,根據“十五”規劃,到 2005年,我國城市人均住宅建筑面積要達到22平方米,目前距 離這一目標還有一定差距,住宅需求旺盛,住宅建設仍然是2003 年投資的重點和熱點。同時,房地產業持續快速發展,吸引了資本市 場的參與,有越來越多的上市公司加入到了房地產開發行列,這也會 對2003年房地產投資增長產生重要的積極影響。再加上國家計 委、 社科院等部門在最近對2003年的經濟發展預測明顯表示出樂 觀,認為明年國家宏觀經濟將持續快速發展,更加堅定了開發商對房 地產市場預期的信心。 不過, 房地產業也出現了一些影響投資增長的問題, 主要表現在: 一些商品房銷售難度增加,供需矛盾凸現,商品房的銷售增長率和銷 售價格增長率都低于投資開發增長率,部分地區市場有過熱苗頭,銀 行調高了貸款風險系數。這樣,開發商對市場的投資會變得更加謹慎 和理性,并逐漸調整自己的投資。因此,2003年房地產投資在前 幾年大幅增長的基礎上會有所回落, 估計全年平均增長率應當保持在 25%左右的水平。 2003年房地產市場產品結構調整步伐會明顯加快。 當前由結 構失衡而導致的空置率上升是主要矛盾。 2003年房地產開發商會 注意主動調整商品房的產品結構和價格結構,降低中高檔住宅的開 發,增加針對中低收入階層房屋供應比例。房地產供求關系調整將趨 向合理。 在2003年及未來時間, 包括樓宇自控系統、 安防自動化系統、 信息網絡系統、物業管理系統、智能家居控制系統、綜合布線系統等 在內的“智能化樓盤”、“智能化小區”將成為市場追逐的新寵???發商將應市場和消費者的需求推廣應用新型建材和高新技術。 外資進入加速,房地產企業將加強聯盟。預計2003年就會有 海外資金開始陸續登陸,同時,國內房地產企業也將會加強聯盟。目 前國內房地產開發企業已近3萬家,普遍存在著企業小型化、資金缺 乏的現實問題。有些房地產開發企業在市場尋求戰略伙伴,或 利用其他集團公司的優勢, 或采取強強聯手的方式, 以壯大企業實力。 個人購買繼續成主流,房價平穩運行。到2002年10月,我 國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%以上, 已經成為市場購 買的主體。研究人員預測,2003年個人購房的比重會在2002 年基礎上再增加1個百分點。 對于2003年房地產市場的價格走勢問題, 多數房地產商都保 持著比較樂觀的態度,認為市場價格不會降。經濟學家認為,200 3年全國房地產市場平均銷售價格會受需求和市場持續走熱影響而 基本平穩,或有微幅上漲。價格指數會保持在101至103之間, 但少數地區會因為過去房價和空置率過高而回落,像北京、深圳等地 在銷售率回升的同時,空置率也在上升。上半年房價還會小幅下跌, 地域分化明顯。 隨著國家執法力度的逐步加大和執法工作的持續進行, 違規者被 懲戒,房地產商對誠信經營認識會加深。2003年房地產市場將進 一步規范起來,向更健康的道路發展。 品牌化將成時尚,行業競爭走向深入。從2000年開始,國內 有一些開發商開始追求建設富有個性化的產品, 受到了不同層次消費 者的歡迎。隨后兩年,以品牌為核心來重組企業和配置資源的重要機 制在房地產開發市場中初露端倪。2003年,房地產業將秉承品牌 化發展趨勢,個性化、品牌化繼續成為時尚,成為各個房地產企業在 競爭中制勝的重要策略。隨著市場供求關系的變化和成熟度的提高, 包括價格、質量、服務在內的品牌競爭逐漸顯露,品牌化產品占有并 瓜分市場成為趨向。

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作者: maiqi

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